¿Qué significa BIM?
BIM (Building Information Modeling) es una metodología de lana que centraliza toda la información de un edificio -geometría, materialak, kostuак, epeak- en un eredua digital compartido por todos los agentes del proiektua, en vez de en planos y dokumentuak sueltos y desconectados entre sí.
En lanak pequeñas y medianas el balioa real de BIM no está en el modelado 3D, sino en que la información deje de vivir en archivos aislados: es la misma idea que persigue centralizar aurrekontuak, neurketzak y ziurtagiriak en un solo sitio.
¿Qué es el libro del edificio?
El libro del edificio es el dokumentua que el promotor debe entregar a los erabiltzaileak finales al terminar una lana nueva: recoge los datuak técnicos del edificio, los proiektuak y certificados, las garantías de los agentes que han intervenido, y las instrucciones de uso y mantenimiento.
Es obligatorio por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y suele prepararlo la dirección facultativa con la documentación que ha ido generando durante la ejecución -otra razón para tener esa documentación ordenada desde el primer día de lana, no reconstruida al final.
¿Qué es una ITE?
La ITE (Inspección Técnica de Edificios) es una revisión periódica obligatoria del egoera de conservación de un edificio -estructura, fachada, cubierta, instalaciones- realizada por un técnico competente, exigida a partir de una determinada antigüedad según el municipio.
El emaitza se presenta ante el ayuntamiento correspondiente y puede derivar en la obligación de exekutatu lanak de reparación si se detectan deficiencias, con epeak marcados por la propia inspección.
¿En qué se diferencian una constructora y una promotora?
La promotora es quien impulsa y financia el proiektua -erosketak el suelo, encarga el proiektua, asume el arriskua económico y vende o explota el emaitza-. La constructora es la enpresa contratada para exekutatu materialmente la lana según ese proiektua.
Una misma enpresa puede actuar como promotora y constructora a la vez en proiektuak pequeños, pero en lana de cierto tamaño lo habitual es que sean entidades distintas con kontratua de lana entre ellas.
¿Qué es el akta de recepción de lana?
El akta de recepción de lana es el dokumentua que formaliza la entregua de la lana terminada por parte del constructor al promotor, firmado por ambas partes -y normalmente también por la dirección facultativa-, dejando constancia de la data y del egoera en que se recibe.
A partir de esa data empiezan a contar los epeak legales de garantía (LOE) y, en la práctica, suele ser también el punto de arranque para certificar el final de lana y liquidar las últimas partidak pendientes.
¿Qué es el estudio de seguritatea y salud?
El estudio de seguritatea y salud es el dokumentua que el promotor debe encargar antes de empezar la lana en los casos que marca la araudi (aurrekontua, duración o número de langileак por encima de ciertos umbrales): identifica los arriskuak previsibles de la lana concreta y las medidas preventivas para cada fasea.
Sobre ese estudio, el contratista principal redacta el plan de seguritatea y salud, que adapta esas medidas a su propio método de lana y debe onartzen el koordinadora de seguritatea y salud antes del inicio.
¿Qué es el libro de subcontratación?
El libro de subcontratación es un erregistroa obligatorio (Ley 32/2006) que cada contratista debe llevar en lana, donde queda constancia de todas las enprесak subcontratadas, en qué nivel de la cadena, para qué lana concreto y durante cuánto tiempo.
Su función es kontrolatu que no se supere el número de niveles de subcontratación permitidos y que cada subcontrata betete los eskaкizunak legales -es, en el fondo, el mismo problema que resuelve llevar un kontrola claro de erosketak y hornitzaileak: saber quién ha hecho qué, cuándo y con qué respaldo.
¿Qué es el PEM (aurrekontua de ejecución materiala)?
El PEM es la suma de todos los kostuак directos e indirectos necesarios para exekutatu materialmente la lana -materialak, lan-indarra, makinariak-, sin incluir todavía los gastuак generales de la enpresa constructora, su onura industrial ni el IVA.
Sobre el PEM se calculan después el aurrekontua de contrata (PEM + gastuак generales + onura industrial) y, en muchos ayuntamientos, el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y lanak (ICIO), por lo que un PEM mal calculado arrastra el akatsa a todo lo demás.
¿Qué es la dirección facultativa?
La dirección facultativa es el conjunto de técnicos arduradureak de dirigir y kontrolatu la lana konforme al proiektua y a la araudi: habitualmente el arquitecto (dirección de lana) y el arquitecto técnico o aparejador (dirección de ejecución de lana).
Son quienes certifican el aurrerapena de lana, validan las unidades ejecutadas y firman finalmente el certificado de fin de lana -su irizpidea es, en la práctica, el que decide si una certificación se aprueba o se devuelve para revisión.
¿Qué es un prezioa contradictorio?
Un prezioa contradictorio es el prezioa que se pacta entre la propiedad (o dirección facultativa) y el contratista para una unidad de lana que no estaba prevista en el aurrekontua original -por ejemplo, un aurreikusezina del terreno o un aldaketa de solución constructiva durante la ejecución.
Al no existir un prezioa de erreferentzia en el kontratua, ambas partes tienen que negociarlo y documentarlo antes de exekutatu esa unidad, para evitar discusiones sobre su zenbakia en la certificación final.
¿Qué es un aurrekontua cerrado?
Un aurrekontua cerrado (o a prezioa alzado) es aquel en que el prezioa total pactado no varía aunque cambien las kantitateak reales ejecutadas, salvo por modificaciones expresamente acordadas -a aldea de un aurrekontua por prezioiak unitarios, donde se paga lo que realmente se mide.
Traslada más arriskua al contratista si se equivoca en la medición inicial, por lo que suele exigir un cálculo de partidak especialmente cuidado antes de sinatu.
¿Qué es un subcapítulo en un aurrekontua?
Un subcapítulo es una subdivisión dentro de un capítulo del aurrekontua que agrupa partidak relacionadas entre sí -por ejemplo, dentro del capítulo "Cimentación", subcapítulos como "Excavación" y "Hormigón de limpieza".
Esa jerarquía (capítulo → subcapítulo → partida) es la que permite comparar aurrekontuak de distintos hornitzaileak de forma ordenada, en vez de partida suelta contra partida suelta.
¿Qué es una partida en un aurrekontua de lana?
Una partida es la unidad mínima de un aurrekontua de lana: describe un lana concreto (por ejemplo, "fábrica de ladrillo cerámico"), con su unidad de medida, su prezioa unitario y la kantitatea medida, de forma que prezioa unitario × medición = zenbakia de esa partida.
Es también la unidad sobre la que se certifica el aurrerapena -por eso una partida mal definida o mal medida arrastra el akatsa a la certificación y, al final, al cobro.
¿Qué es una unidad de lana?
Una unidad de lana es un elemento constructivo completo y medible -m² de solado, m³ de hormigón, ud de atea instalada- que combina materialak, lan-indarra y medios auxiliares necesarios para ejecutarlo, y que sirve de base para definir una partida en el aurrekontua.
Su definición precisa (qué incluye y qué no) es lo que evita las desadostasunak más habituales entre lo que el bezeroa cree que ha contratado y lo que el contratista cree que tiene que exekutatu.
¿Qué es el replanteo de una lana?
El replanteo es la operación de trasladar al terreno, con medios topográficos, las medidas y erreferentziak exactas que aparecen en los planos del proiektua -ejes, cotas, límites- antes de empezar a construir, para comprobar que lo proyectado encaja con la realidad física del solar.
El akta de replanteo que se sinadura al finalizar esta comprobación marca, formalmente, el inicio del epea de ejecución de la lana.
¿Qué es el aurrerapena de lana?
El aurrerapena de lana es el porcentaje o egoera de ejecución real de los lanak en un momentua dado, comparado con lo que estaba planificado para esa misma data -normalmente medido por partidak o por capítulos, no de forma global y aproximada.
Es el datua que permite detectar una desviación de epea mientras todavía hay marga para corregirla, en vez de descubrirla cuando ya es demasiado tarde para recuperar el retraso.
¿Qué es una certificación de lana?
Una certificación de lana es el dokumentua periódico -normalmente mensual- que valora económicamente el lana realmente ejecutado hasta esa data, partida por partida, y que sirve de base para que el contratista facture y cobre ese zenbakia.
La certificación acumulada del mes se compara con la del mes anterior: la aldea es lo que se certifica -y faktura- en ese periodo.
¿Qué es una certificación negativa?
Una certificación negativa se produce cuando el zenbakia certificado en un periodo es menor que el ya certificado en el periodo anterior -por ejemplo, tras corregir una medición que se había sobrevalorado-, lo que da como emaitza un ajuste a la baja en vez de un zenbakia nuevo a cobrar.
Suele ser señal de que conviene revisar cómo se están tomando las neurketzak antes de certificar, no solo corregir el número una vez detectado el akatsa.
¿Qué es el certificado de fin de lana?
El certificado de fin de lana es el dokumentua que sinadura la dirección facultativa acreditando que la lana ha finalizado y que se ha ejecutado konforme al proiektua (con sus modificaciones autorizadas) y a la araudi aplicable.
Es un eskakizuna habitual para tramitar después la licencia de primera ocupación y para dar de alta los suministros del edificio -sin él, el resto de trámites de itxiera quedan bloqueados.
¿Qué es el pliego de condiciones?
El pliego de condiciones es el dokumentua del proiektua que fija las condiciones técnicas, económicas, facultativas y legales bajo las que se debe exekutatu la lana -materialak admitidos, forma de medir y abonar cada unidad, epeak, responsabilidades de cada agente.
Junto con el aurrekontua y los planos, forma parte de la documentación contractual: en caso de desadostasuna sobre cómo debía ejecutarse algo, es lo primero que se consulta.
Funciones y responsabilidades del burua de lana
El burua de lana es el arduradura técnico y organizativo de la ejecución diaria de la lana por parte del contratista: coordina cuadrillas y subcontratas, controla epeak y kostuак, kudeatzen la seguritatea y hace de enlace con la dirección facultativa y con oficina técnica.
Es, en la práctica, quien más tiempo pierde reconstruyendo a mano lo que ya debería estar centralizado -partes de lana, ziurtagiriak, intzidentziak- entre el móvil, WhatsApp y varias hojas de Excel distintas.
Funciones del koordinadora de seguritatea y salud en lana
El koordinadora de seguritatea y salud es el técnico que, durante la ejecución, vigila que se aplican correctamente los principios de seguritatea recogidos en el plan de seguritatea y salud, coordina las aktibitatea cuando hay varias enprесak trabajando a la vez, y organiza el kontrola de sarrera a la lana.
Su nombramiento es obligatorio siempre que intervenga más de una enpresa o langileak autónomo en la ejecución, y es distinto del koordinadora de seguritatea y salud en fasea de proiektua, aunque a menudo lo asuma la misma persona.
aldea entre aparejador y arquitecto
El arquitecto redacta el proiektua (diseño, distribución, cálculo de estructura en muchos casos) y ejerce la dirección de lana, comprobando que lo que se construye se ajusta a ese proiektua desde el punto de vista del diseño y la araudi urbanística.
El aparejador -hoy titulado como arquitecto técnico o ingeniero de edificación- ejerce la dirección de ejecución de lana: kontrola técnico y económico día a día, neurketzak, ziurtagiriak, seguritatea en lana y coordinación de los medios de ejecución.
aldea entre arquitecto técnico y arquitecto
Es la misma distinción que entre arquitecto y aparejador, con el nombre actualizado: "arquitecto técnico" es la titulación indarrean desde que se sustituyó a la antigua "aparejador", y sigue centrada en la ejecución materiala de la lana, no en el diseño del proiektua.
En la práctica ambas figuras trabajan en taldea dentro de la dirección facultativa, con responsabilidades que se complementan más que se solapan.