Zer gertatu den
Libertad Digitalen arabera, Espainiako etxebizitzaren prezioa %40 baino gehiago igo da 2020aren amaieratik, inflazio orokorraren hazkundea, %20 ingurukoa, nabarmen gaindituz. Igoera hori gorabehera, etxebizitza berrien eraikuntza geldirik dago, higiezinen burbuilaren aurreko mailetara iritsi gabe.
Fenomeno hau eskaintzaren blokeo egituralaren ondorio da, nagusiki urbanismo-araudiak, sektorearen errentagarritasun txikiak eta eraikuntza-kostuen igoerak eraginda. Hesperideetako Unibertsitateko Ruth Richardson Zentroaren txostenaren arabera, Espainiako eraikuntzaren batez besteko errentagarritasuna negatiboa da, errentagarritasun garbiaren 13. pertzentilean kokatzen delarik.
Eraiki daitekeen lurzoruaren artifizialki eskasa izatea eraikuntza mugatzen duten faktore nagusietako bat da. Txostenaren arabera, Espainiako lurraldearen %95,7 urbanizaezin gisa sailkatuta dago, eta horrek etxebizitza berrien eraikuntza lurraldearen %2,1era soilik mugatzen du epe laburrean.
Zergatik axola zaion eraikuntza-enpresa bati
Testuinguru honek zuzenean eragiten die eraikuntza-enpresa txiki eta ertainei, etxebizitza-proiektu berriak hastea gero eta zailagoa baitute. Lurzoru eraikigarriaren mugak eta sektorearen errentagarritasun txikiak nabarmen murrizten dituzte negozio-aukerak, batez ere etxebizitzaren prezioek gora jarraitzen duten merkatu batean.
Gainera, eraikuntza-kostuen garestitzeak, azken bi hamarkadetan terminu errealetan bikoiztu direnak, presio gehigarria gehitzen du. Hori, neurri batean, Eraikuntzaren Kode Teknikoa eta eraginkortasun energetikoko estandarrak bezalako araudiek eragin dute, kostuak egituraz igo dituztenek.
Ondorio praktikoa merkatu tentsionatua da, non eskaintzak ezin duen eskaria asetu, eta horrek etxebizitzaren esklusio handiagoa ekar dezake. Eraikuntza-enpresek ingurune zail horretan mugitu behar dute, murrizketak izan arren proiektuen bideragarritasunari eusteko moduak bilatuz.
Zer aldatzen den obraren egunerokoan
Obra baten egunerokoan, proiektuen kudeaketa zailtzen da lurzoruaren murrizketengatik eta gero eta zorrotzagoak diren araudiak betetzeko beharragatik. Eraikuntza-enpresek denbora eta baliabide gehiago eman behar dituzte plangintzan eta baimenak lortzen, eta horrek obren hasiera atzeratu dezake.
Aurrekontuen gaineko presioa etengabea da, materialen eta lanaren kostuek gora egiten jarraitzen baitute. Horrek eraikuntza-enpresak behartzen ditu neurketetan eta ziurtagirietan zehatzagoak izatera, proiektuaren bideragarritasuna arriskuan jar dezaketen gainkostuak saihesteko.
Aldaketa horiek lehenik nabaritzen dituztenak obra-buruzagiak eta plangintzaren arduradunak dira, beren estrategiak egokitu behar dituztelako araudiak betetzeko eta baliabideen erabilera optimizatzeko, gero eta erronka handiagoko ingurune batean.
Kasu zehatzak
Kasu zehatz bat da eskari handiko eremu batean etxebizitza merkeen proiektu bat garatzen saiatu zen eraikuntza-enpresarena. Plan sendoa izan arren, lurzoru eraikigarriaren faltak eta eraikuntza-kostu altuek promozioa bideraezin bihurtu zuten.
Beste enpresa batzuek lehendik dauden eraikinen birgaitzean zentratzea aukeratu dute, urbanizagarria den lurzoruaren murrizketa batzuk saihesteko aukera ematen duen estrategia. Hala ere, horrek ere erronkak dakartza, esaterako kostuak handitu ditzaketen eraginkortasun energetikoko araudietara egokitzea.
Estrategia batek funtziona dezan, funtsezkoa da araudiak ondo ulertzen dituen eta proiektuaren fase bakoitzean optimizazio-aukerak identifikatu ditzakeen talde bat izatea. Urbanismoan eta eraginkortasun energetikoan adituak diren pertsonekin lankidetzan aritzea gakoa izan daiteke arrakastarako.
Datuak eta testuingurua
Libertad Digitalen arabera, Espainiako sistema urbanistikoak lurzoruaren garapen-eskubideen gaineko kontrol ia osoa Administrazioan kontzentratzen du. Horrek esan nahi du eraikigarritasunaren edo lurzoruaren erabileraren edozein aldaketak administrazio-prozesu luzeak eskatzen dituela, 10 eta 15 urte artekoak izan daitezkeenak.
Sektorearen joerarekiko lotura argia da: etxebizitza berrien eraikuntzak ez du gora egin eta gutxieneko historikoetan jarraitzen du 1.000 biztanleko hasitako etxebizitzei dagokienez. Etxebizitzan egindako inbertsioak BPGaren %5,6 baino ez du suposatzen, 2006an lortutako gehieneko mailaren erdia baino gutxiago.
Hala ere, datuek ez dute arazo osoa erakusten. Urbanismo-planen zaharkitzeak eta eskulan kualifikatuaren faltak sektorearen geldialdian laguntzen duten beste faktore batzuk dira, eta eraikuntza-enpresen egoera are gehiago zailtzen dute.
Arriskuak eta mugak
Kostuak eta epeak etengabeko arriskua dira. Eraikuntza-kostuen bikoizteak eta baimenak lortzeko epe luzeek zenbait proiektu bideraezin bihur ditzakete. Eraikuntza-enpresek arretaz ebaluatu behar dituzte arriskuak garapen berrietan sartu aurretik.
Zenbait kasutan, ez da komeni proiektu berriak hastea sektorearen errentagarritasun txikiagatik. Eraikuntza-enpresek aztertu behar dute inbertsioaren itzulkinak arriskua eta araudiak betetzeko behar diren baliabideak justifikatzen dituen ala ez.
Antolakuntza-arriskuak ere garrantzitsuak dira. Eskulan kualifikatuaren faltak eta araudi konplexuak betetzeko beharrak eraikuntza-enpresa batek proiektuak garaiz eta aurrekontuaren barruan amaitzeko duen gaitasunari eragin diezaiokete.
Zer egin dezake enpresa batek orain
Enpresek beren proiektuen bideragarritasunaren azterketa sakona egiten has daitezke, lurzoruaren murrizketak eta eraikuntza-kostuak kontuan hartuta. Funtsezkoa da optimizazio-aukerak identifikatzea eta urbanismoan eta eraginkortasun energetikoan aholku aditua bilatzea.
Erabaki-irizpideek arrisku eta onura potentzialen ebaluazioa izan behar dute barnean, baita enpresak indarrean dauden araudietara egokitzeko duen gaitasuna ere. Sektoreko beste eragile batzuekin lankidetzan aritzea baliabideak eta ezagutzak partekatzeko estrategia erabilgarria izan daiteke.
Eraikuntza-enpresarentzako hurrengo urrats errealista birgaitze- eta berritze-proiektuak aztertzea da, eraikigarria den lurzoruak mugatutako merkatu batean aukerak eskain ditzaketenak. Gainera, obra-kudeaketako softwarearekin doako pilotuetan parte hartzeak, Bloqbasekin adibidez, prozesuak optimizatzen eta eraginkortasun operatiboa hobetzen lagun dezake.
Iturriak
Libertad Digital: https://www.libertaddigital.com/libremercado/2026-01-28/asi-frena-el-urbanismo-la-construccion-de-vivienda-el-96-por-ciento-del-suelo-no-es-edificable-en-espana-7350136/